На фона на целия хаос и мрачна безперспективност, овладяла българското общество, масираните реклами за нови ипотечни заеми при промоционални условия внушават усещането, че икономическата ситуация в държавата бавно се подобрява. Особено когато човек види, че лихвите по въпросните заеми са осезаемо по-ниски.

Лихвите обаче са едно, а реалната цена, която клиентите ще трябва да плащат по заемите, съвсем друго нещо. Това показва средният годишен процент на разходите (ГПР) по ипотечните заеми, който БНБ публикува. От тези данни става ясно, че хората, взели кредит със срок на погасяване от пет до десет години, ще плащат средно по 10.96% от главницата годишно, когато задължението е в левове, и 9.71%, когато е в евро. При левовите заеми със срок на погасяване над десет години тези разходи са 8.9%, а за евровите – 9.3 процента.

Разликата между лихвените проценти и реалната цена, която клиентите плащат за обслужване на ипотечните заеми, е значителна. Затова за кредитополучателите е по-важно да обръщат внимание на размера на годишния процент на разходите. Той е истинският индикатор за цената на заема.
Що се отнася до това  поскъпват или поевтиняват заемите има един безспорен факт, че за септември годишният процент на разходите по ипотечните заеми в левове със срок на погасяване над десет години е 8.9% и е най-ниският от дванадесет месеца насам. Същото не може да се каже за годишния процент на разходите при жилищните кредити до десет години и за тези в евро. Впрочем, ако човек разгледа внимателно движението на ГПР-ата на отделните видове ипотечни заеми, ще види, че кривата е доста непостоянна и подскача нагоре-надолу.

Другата "оптимистична" информация, избълвана от медиите в последните дни, е, че  пазарът на ипотеките (и по-точно на ипотечните кредити) се раздвижвал. Достатъчно е да се съпоставят месечните данни от отчетите на банките, за да се види, че за една година жилищните кредити почти не са мръднали. В края на септември 2009 г. общият им размер е бил 8.82 млрд. лв., а година по-късно – 9.15 млрд. лева. За много хора ръст от 330 млн. лв. може да изглежда огромно постижение, само че за банковия сектор той е пренебрежимо малък. Особено като се има предвид, че до средата на 2009-а ипотечните заеми растяха с по 200 млн. лв. на месец, а не на тримесечие. Пък като види човек колко бързо се повишава броят на търговете за продажба на заложени срещу кредит имоти, малко трудно би приел, че пазарът на ипотеките излиза от летаргията.

Ако наистина трябва да се говори за някаква  благоприятна тенденция в банковата система то такава се наблюдава при вложенията на гражданите. За една година те са се увеличили с 3.14 млрд. лв. и в края на септември 2010-а са 26.71 млрд. лева. Именно за спестяванията на гражданите може да се каже, че те наистина са нараствали с по 200-300 млн. лв. на месец, и то в период на криза. Само че и за тази положителна тенденция вече ще трябва да говорим в минало време. Причината е, че през септември 2010-а и депозитите отчитат намаление. Вярно е, че то все още е незабележимо – само 25 млн. лв., но самият факт, че тенденцията за ръст е прекъсната, не е добър.

Всъщност и ипотечната шумотевица си има своето простичко обяснение. Ако човек поговори с изпълнителните директори на някои големи банки, ще остане с усещането, че става въпрос за целенасочена кампания, която цели да подтикне платежоспособните българи да започнат да пазаруват. Казано простичко, става дума за стимулиране на потреблението. Според мнозина банкери немалка част от българите са спрели да купуват не защото нямат пари, а тъй като не са сигурни за бъдещето си. Дори хора, които са добри специалисти и са на добре платена работа в стабилни фирми, предпочитат вместо да си купят мебели, битова електроника, автомобил или дори жилище, да влагат доходите си в депозити. 

Причината е, че при сегашната криза и черните краски, с които е очертано бъдещето, дори хората с добри доходи се замислят дали утре няма да останат на улицата и предпочитат да пестят. Това е и едно от обясненията за доскорошния забележителен ръст на депозитите на граждани. Допълнителен стимул за него бяха и високите лихвени равнища, които банките предлагаха по тях. Та кой ще се откаже от сигурен годишен доход от 7-8% върху спестените си пари. Стигна се обаче до един момент, когато повечето банки осъзнаха, че вече не им излиза сметката да плащат високи лихви по депозитите, защото не могат да пласират изгодно привлечения ресурс – платежоспособните фирми и граждани, склонни да вземат заеми, намаляваха, а просрочията по вече отпуснатите кредити шеметно растяха. 

Така банките сами паднаха в капана на високите лихвени равнища. И за да излязат от него, много от тях започнаха да намаляват лихвите по депозитите – кой с половин процент, кой с два… И ето че ефектът е налице: хората са престанали да увеличават депозитите си. Това обаче не означава, че са започнали да потребяват повече. Най-вероятно доходите продължават да се спестяват, но "под дюшека" и в "буркана", колкото и неразумно да е това. Естествено, това не устройва банките. Затова те ударно започнаха да предлагат нови ипотечни заеми при по-ниски лихви.

Защо точно ипотечни, а не някои други ли? Причините са няколко и все сериозни. Първо, ипотечните заеми се смятат за едни от най-безрисковите. Но това са чисто счетоводни и регулативни съображения. Втората и по-важна причина е, че голяма част от банките се опитват да привлекат нови платежоспособни ползватели на жилищни кредити, за да решат проблемите си с нередовно обслужваните корпоративни заеми, отпуснати преди година и половина две на фирми, занимаващи се със строителство. 

Много от тези компании са получили кредити, като са ипотекирали пред банките изгражданите от тях кооперации и дори цели жилищни комплекси от затворен тип. При сегашната криза тези обезпечения трудно намират пазар, и то при цена, която да удовлетворява хем банката кредитор, хем фирмата длъжник. Затова, чрез сегашните промоции, банките се опитват да привлекат платежоспособни граждани, които с получените заеми да купят колкото се може повече от заложените при тях жилища.

Тази схема изглежда изгодна за всички.Банките си получават дължимите от фирмите пари и пласират кредити на платежоспособни клиенти. Фирмите се разтоварват от задължения, а при по-добри обстоятелства получават и свеж финансов ресурс, за да продължат дейността си. Гражданите пък се сдобиват с нови жилища на по-поносими цени (спрямо тези отпреди две години например) и при по-благоприятни кредитни условия. За да бъде осъществена обаче операция, банките трябва да убедят хората, че сделката е изгодна за тях. И именно това е целта на сегашната шумотевица.

banker.bg

25.11.10