Медии, строителни предприемачи и брокери на имоти сякаш са се наговорили да подлудят гражданите, които се вълнуват от пазара на недвижимости. Само за седмица в средствата за масова информация бе обявено, че цените на имотите са се сринали до нивото си от 2004-а и в същото време в някои градове като София се наблюдавал лек ръст. Има обаче една пазарна ниша, на която засега малцина обръщат внимание, но тя е доста показателна. Става дума за продажбата на ипотекирани пред банките имоти (информация за тях може да бъде получена на страницата на Камарата на частните съдия-изпълнители).

Проверката, която направи в. "БАНКЕРЪ", установи, че за юли и август са обявени публични търгове за 1277 имота, чиято обща начална цена е 185 млн. лева. В сравнение с данните от март-април броят на имотите е нараснал с близо една четвърт, а общата им първоначална цена е намаляла с около 10 млн. лева. Което означава само едно – финансовите проблеми на бизнеса и гражданите се задълбочават, а платежоспособните купувачи, участващи в търговете, намаляват.

И това засяга не само публичните продажби на апартаменти. Разнообразието в предлаганите имоти е много по-голямо – от хотели в Несебър, Варна и София, през фабрики и промишлени помещения в Бургас, Шумен и Русе, земеделски земи по всички краища на България. Не по-малко е разнообразието и в цените, при които е обявено, че ще започват наддаванията. Например при хотелите. До 22 юли е срокът, в който кандидат-купувачи могат да дават предложения за изнесения на публична продан имот на фирма "Арнаудов строй" ООД в Несебър. Началната цена е 2.25 млн. лв., а парите от продажбата трябва да бъдат използвани за покриване на дълга на фирмата към нейния кредитор Българо-американска кредитна банка и към Националната агенция по приходите. Върху недвижимостта са изградени пет сгради, всяка от които има по единадесет апартамента, предназначени за отдаване под наем на туристи.

На 13 август пък ще приключи приемането на офертите за покупката на поземлен имот и построения на него семеен хотел в село Равда край Несебър. Той е собственост на фирма "Символ 07" ООД. Началната цена, при която ще започне наддаването, е 850 хил. лв., а с получените от продажбата пари трябва да бъде погасен дългът към "Юробанк И Еф Джи България".
"Банка ДСК" пък разчита да си събере парите от фирма "Хотел Войников" ЕООД, като продаде на търг хотела й във Варна. Съдия-изпълнителят Николай Георгиев е обявил, че ще приема оферти до 5 август, като първоначалната цена, от която започва наддаването, е 353 250 лева.

Прави впечатление, че много съдия-изпълнители не посочват в обявите си имената на кредиторите на фирмите и гражданите, чиито имоти се изнасят за продан. На пръв поглед това не би трябвало да засяга потенциалните участници в търга. Но когато става дума за покупката на бизнес обекти като фабрики, хотели, магазини, за които се плащат много пари, тази информация е от съществено значение. Защото купувачът може да се договори с кредитора, в чиято ползва е заложен продаваният имот и да получи от него финансиране, с което да участва на търга. Когато кредиторът е банка, тя има директна полза от подобна операция, защото заменя лошия кредит с нов, който ще бъде редовен, а това ще й позволи да освободи провизии. Подобна схема е възможна например при обявената за продажба на търг фабрика в Бургас, която е собственост на фирмата "Вайцман – България" ООД. Наддаването за нея започва от 4.69 млн. лв., като с получените от търга пари трябва да се погаси дългът на фирмата към ОББ. Нищо не пречи компания, която проявява интерес към фабриката и е платежоспособна, да вземе заем именно от ОББ, с който да финансира частично участието си в търга.

Съществуват обаче и имоти, при които схемите с банково финансиране са по-трудно осъществими, защото върху продаваните сгради има тежести заради задълженията на собствениците им не към един, а към няколко кредитора. Такъв е случаят с фабриката "Метални изделия" АД в Бургас. Началната цена, при която се приемат оферти за търга, е 17.6 млн. лева. С получените от наддаването пари трябва да се покрият задълженията по ипотечен кредит към "Юробанк И Еф Джи България". В същото време обаче върху имота има наложена възбрана от Националната агенция по приходите.

Още по-сложна е ситуацията с фабриката за бутилки на "Интериор Глас" ООД в гр. Елена. Търгът за нея е обявен за 28 юли, а първоначалната цена, от която ще започне наддаването, е 6.24 млн. лева. С получената от продажбата сума трябва да бъдат платени задължения към Централна кооперативна банка, Национална компания "Железопътна инфраструктура", "Е.ОН България" и Националната агенция по приходите.

Впрочем съдия-изпълнителите организират търгове на имоти, заложени и пред фирми Правим това уточнение, защото в обществото се е създало впечатлението, че единствено банките прибягват към този болезнен начин за събиране на вземанията. Ето няколко примера в подкрепа на казаното. На 2 август изтича крайният срок за подаване на оферти за имот в гр. Китен и построения върху него семеен хотел, които са собственост на "Юнайтед Кепитълс Груп" ООД. Началната цена, от която започва наддаването, е 1.24 млн. лева. Търгът е организиран по искане на "Микрофонд" АД, но освен него има и още двама кредитори – "Банка ДСК" и "Райфайзенбанк България".

Седмица по-късно – на 9 август, пък ще бъде проведен търгът за продажбата на хотел "Олимпик" в гр. Твърдица, Сливенска област, собственост на компанията "Олимпик – Гарден" ООД. Цената, от която започва наддаването, е 326 хил. лева. Събраните пари ще бъдат използвани за погасяването на дълга на друга фирма – "Симдекс" ЕООД, към компанията "Деспред" АД, който е бил гарантиран от "Олимпик – Гарден" ООД.На 17 юли пък приключва наддаването за търговския дом в шуменското село Хитрино. Той е собственост на дружеството "Алуфол" ООД, а с парите от търга (началната цена е 150.3 хил. лв.) трябва да бъдат погасени задълженията към компаниите "Алкомет", "Ресалак" ООД и "Унипак" АД.

И за да не бъдем обвинени, че даваме примери само с имоти, на които са разположени магазини, фабрики и хотели, ето и няколко случая с жилища. Мезонет от 152 кв. м в София ще се продава 19 август. Сумата, от която започва наддаването, е 240 хил. лева. С получените пари трябва да бъдат покрити задълженията на фирма "Риал Стейтс" към "Хипо Алпе-Адриа Аутолизинг" ЕООД и "Банка ДСК".Десет дни по-рано пак в София ще има търг за продажбата на апартамент в район "Красно село" с площ 93 кв. м, като първоначалната цена е 210 хил. лева. Искът срещу собствениците му първоначално е подаден от ОББ, но сумата от продажбата трябва да отиде за покриване на задължения към "Ситиком" ЕООД.

Един бърз преглед на обявите за търг показва още, че най-много са продажбите по искане на банките,
като безспорен шампион в това отношение е "Банка ДСК". Първенството по продажба на жилища за периода юли-август обаче държи "УниКредит Булбанк". На 23 юли приключва подаването на оферти за имот и жилищна кооперация в София, чиято първоначална цена е 4.66 млн. лева. Тя е собственост на "Е. Г. Панорама" ЕООД, а обявеният на търг имот включва урегулиран терен от 1700 кв. м, сграда в груб строеж, подземен паркинг, кафе, магазини и складове.Факт е обаче, че в много от случаите на първоначалните търгове не се явява никой и тогава се провежда втори търг, на който наддаването започва от доста по-ниски цени. Например, ако първоначално оценката на един апартамент е 100 хил. лв., наддаването при втория търг тръгва от 60 хил. лева.

Потърпевшите знаят добре, че по този начин оценките на имотите се занижават изкуствено за да се облагодетелстват определени купувачи. В някои обяви за публична продан на имоти обаче се забелязват интересни подробности. Там, където са посочени началната цена на търга и размерът на задълженията към кредиторите, могат да се видят данни, от които става ясно, че дългът е с няколко десетки хиляди под минималната сума, от която започва наддаването. В преобладаващата част от случаите задълженията надхвърлят началните суми, от които започват наддаванията. Какво става, когато цената, за която е продаден имотът, не покрива дълга към кредитора? Законите на страната ни позволяват на кредиторите дори и след успешен търг на ипотекирания имот да продължат да гонят длъжниците си, докато си съберат пълния размер на вземането. Което според някои банкери е твърде безсмислено, ако кредитът освен с ипотека не е обезпечен и по друг начин. Но това са детайли в законите, които, разбира се, е добре да бъдат изчистени. По-важното в сегашната ситуация е друго. Данните, публикувани от Камарата на частните съдия-изпълнителни, показват, че кредитните портфейли на банките продължават да се влошават. Броят на изнесените за продажба ипотекирани имоти расте, което показва само едно – че кризата не само не е отминала, а се задълбочава.

banker.bg